1、紛争の内容
①貸主Cは、借主Aとの間で、昭和60年5月31日、Cが所有するマンションの1室を、契約期間昭和60年6月1日から昭和62年5月31日までの2年間、賃料月額26万円の約定で賃貸する契約を締結した。 ②その際、D（借主Aの実兄）は、Cとの間で、本件賃貸借契約に基づきAがCに対して負担する債務につき連帯保証した。 ③その後、本件賃貸借契約は、2年ごとに３回にわたり合意更新したが、その更新に際して、CはDに対して、保証意思確認の問い合わせをしたこともなかった。また、Dにおいて引き続き保証人になるとことを明示的に了承したこともなかった。 ④なお、２度目の更新において賃料は月額31万円に、3度目の更新において32万円に改定されていた。 ⑤ところが、2度目の更新後から次第にAの賃料滞納が始まり、3度目の更新の平成3年6月以降後はほとんど賃料の支払いがされない状態となったため、CはAに対して、平成4年7月、本件賃貸借契約の更新を拒絶する旨通知し、平成5年6月には連帯保証人Dに対してAの賃料不払いを通知した。Aは、平成5年6月18日にマンションから退去した。 ⑥以上の経緯のもと、貸主Cは、借主Aの賃料不払いによる滞納賃料853万円余の支払いを連帯保証人であるDに求める訴訟を起こした。
２、各当事者の言い分
〔貸主Cの言い分〕
賃貸借契約の連帯保証人は、借主が建物を明け渡すまでの一切の金銭債務の履行について、借主とともに責任を負うもので、更新契約に署名・捺印したか否かは関係ない。
〔連帯保証人Dの言い分〕
①更新前の契約と更新後の契約との間には法的同一性はなく、更新前の契約に付された敷金以外の担保は、特別の事情がない限り、更新後の契約には及ばないはずであり、当初の契約にしか署名・押印せいず、更新に際しては、連帯保証人に対して保証意志の確認の問い合わせがされたことも、引き続き保証人になることを明示的に了承したこともなかったのであるから、更新後の賃料不払いについて責任を負わなければないとしても、Cは、長期にわたりAの賃料不払いを放置して、契約解除や連帯保証人への連絡もせず、未払賃料を853万8,000円に増大させたもので、連帯保証人への請求は信義則に反する。
３、本事例の問題点
当初の契約に署名・押印した連帯保証人は、借主が建物を明け渡すまでの一切の金銭債務について責任を負わなければならないか。
４、本事例の結末
まず一審の神戸地裁は、更新前の契約と更新後の契約との間には法的同一性はなく、更新前に付された担保（敷金を除く）は、特段の事情がない限り、更新後の契約には及ばないとしてDの主張を認めた。
これに対して、採光裁判所は、2審の大阪高裁の判決を支持して次のように判決し、CからDに対する滞納賃料の請求853万円余を認めた。
①建物の賃貸借は、一時使用のための賃貸借を除き、期間の定めの有無にかかわらず、本来相当の長期間にわたる存続が予定された継続的な契約関係であること
②期間の定めのある建物の賃貸借においても、貸主は、自ら建物を使用する必要があるなどの相当事由がなければ、更新を拒絶することができず、借主が希望する限り、更新により賃貸借関係を継続するのが普通であるから、借主のために保証人になろうとする者も、このような賃貸借関係の継続は当然予測できること
③保証人における主たる債務が定期的かつ金額の確定した賃料債務を中心とするものであって、保証人の予期しないような保証人責任が一挙に発生することはないのが一般であるから、賃貸借の期間が満了した後における保証責任について特別の定めがなされていない場合でであっても、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がない限り、更新後の賃貸借から生じる債務についても保証の責めを負う趣旨で帆所契約をしたものと解するが、当事者の通常の合理的意思に合致すること
④ただし、借主が継続的に賃料の支払いを怠っているにもかかわらず、貸主が、保証人に連絡するようなこともなく、いたずらに契約を更新させているなどの場合に保証債務の履行を請求することが信義則に反するとして否定されることもあり得ること
⑤本件の事実関係だは、特段の事情がうかがわれないから、本件保証契約の効力は、更新後の賃貸借にも及び、CがDに対し保証債務の履行を請求することが信義則に反するという事情もないから、Cの請求は認められる。