投稿者: take

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三宮・元町周辺の専門学校

兵庫県歯科医師会付属兵庫歯科衛生学院、神戸ベルエベル美容美容専門学校、神戸国際調理製菓専門学校、神戸ロイヤルグルーミング学院、神戸元町こども専門学校、神戸電子専門学校、神戸製菓専門学校、神戸YMCA専門学校、神戸ブルーメン動物専門学校、大原簿記専門学校、神戸・甲陽音楽＆ダンス専門学校、神戸東洋医療学院、神戸ファッション専門学校、神戸文化服装学院、など多くの専門学校が神戸の中心地である中央区に集まっており、商業施設が駅周辺へ多く、家賃相場が少し高めになっております。

三宮・元町周辺専門学校生の下宿の傾向

三宮、元町は神戸の中心地なので、電車が特急や快速が止まる便利な場所になりますが、駅周辺には商業施設や繁華街が多く、スーパーなども駅前に集中しています。マンションや、アパートは駅前に少なく駅から徒歩5分であれば大変近い物件になりますが、社会人も多く住んでいる為、家賃相場も少し高くなっています。その為、1～2駅離れた所で探される方も多くいます。（電車に乗ってる時間も5分程、定期代も2000円位です。）

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Q,ご相談　　「公営住宅で貸主が暴力団員を排除する事例があります。差別や人権という面で憲法上問題はありませんか？」

合理的理由のない差別ということにはならない

確かに排除例は増えています。最近関西の某市営住宅で暴力団排除を定めた条例と憲法１４条1項（法の下の平等）等の関係を論じた最高裁判判決があったので説明しましょう。
N市は平成17年8月、市営住宅条例に基づき市営住宅の入居者をY1と決定。同条例46条1項柱書には「市長は入居者が次の各号のいずれかに該当する場合において当該入居者に対し当該市営住宅の明渡しを請求することができる」とあり、その後平成19年12月の条例改正で「暴力団であることが判明したとき（同居者が該当する場合を含む）」が追加されました（同項6号）
平成22年8月、N市はY１が父Y２と母Y３を本件住宅に同居させることを承認し、その際Y１とY２はN市に前項6号の誓約書を提出。同年９月、N市はY２に本件住宅の同居者として本件駐車場の使用を許可しました。
同年10月、N市はH警察からの連絡ででY１が暴力団員である事実を知り、Y1に対し前記条例の規定に基づき同年11月30日までに本件住宅の明渡しうを、Y2に対し本件駐車場の明渡しを請求しましたが、同人が期限を徒過したのでN市が提訴。
Y1らは「本件規定は合理的理由がないまま暴力団員を不利に扱うもので憲法14条1項に違反する」「必要な限度を超えて居住の自由を制限するものであり憲法22条1項に違反する」等と争いましたが、１･２審はN市の請求を認容しました。Y１らは本件規定を憲法違反だとして上告。最高裁２小は、

イ、地方公共団体は低額所得者、被災者その他住宅の確保が図られるよう施策を策定し実施する（住生活基本法１,６,７,１４条）もので、入居につき一定の裁量権がある。

ロ、暴力団員は集団的又は常習的に暴力的不法行為等を行うことを助長するおそれがある団体の構成員（暴対法２条２号同６号）であり、同人が入居し続ける場合は他の入居者の生活の平穏が害されるおそれを否定できない。

ハ、団員は暴力団を脱退し団員でなくなることが可能であり、又当該市営住宅以外における住居の制限を受ける居住の制限を受けるわけではない。「本件規定は合理的理由のない差別ということはできないから憲法１４条１項に違反しない」「本件規定による居住の制限は公共の福祉による必要かつ合理的なものであるから憲法２２条1項に違反しない」と上告を棄却し、これは「昭和39年5月27日及び平成4年7月1日各大法廷判決の趣旨（利益較量論ー合理的理由なく差別することを禁止）に徹して明らかである」と付言しました。（平成27年3月27日　最高裁２小判決　最高裁ホームページより）。

1、紛争の内容

①貸主Cは、借主Aとの間で、昭和60年5月31日、Cが所有するマンションの1室を、契約期間昭和60年6月1日から昭和62年5月31日までの2年間、賃料月額26万円の約定で賃貸する契約を締結した。

②その際、D（借主Aの実兄）は、Cとの間で、本件賃貸借契約に基づきAがCに対して負担する債務につき連帯保証した。

③その後、本件賃貸借契約は、2年ごとに３回にわたり合意更新したが、その更新に際して、CはDに対して、保証意思確認の問い合わせをしたこともなかった。また、Dにおいて引き続き保証人になるとことを明示的に了承したこともなかった。

④なお、２度目の更新において賃料は月額31万円に、3度目の更新において32万円に改定されていた。

⑤ところが、2度目の更新後から次第にAの賃料滞納が始まり、3度目の更新の平成3年6月以降後はほとんど賃料の支払いがされない状態となったため、CはAに対して、平成4年7月、本件賃貸借契約の更新を拒絶する旨通知し、平成5年6月には連帯保証人Dに対してAの賃料不払いを通知した。Aは、平成5年6月18日にマンションから退去した。

⑥以上の経緯のもと、貸主Cは、借主Aの賃料不払いによる滞納賃料853万円余の支払いを連帯保証人であるDに求める訴訟を起こした。

２、各当事者の言い分

〔貸主Cの言い分〕

賃貸借契約の連帯保証人は、借主が建物を明け渡すまでの一切の金銭債務の履行について、借主とともに責任を負うもので、更新契約に署名・捺印したか否かは関係ない。

〔連帯保証人Dの言い分〕

①更新前の契約と更新後の契約との間には法的同一性はなく、更新前の契約に付された敷金以外の担保は、特別の事情がない限り、更新後の契約には及ばないはずであり、当初の契約にしか署名・押印せいず、更新に際しては、連帯保証人に対して保証意志の確認の問い合わせがされたことも、引き続き保証人になることを明示的に了承したこともなかったのであるから、更新後の賃料不払いについて責任を負わなければないとしても、Cは、長期にわたりAの賃料不払いを放置して、契約解除や連帯保証人への連絡もせず、未払賃料を853万8,000円に増大させたもので、連帯保証人への請求は信義則に反する。

３、本事例の問題点

当初の契約に署名・押印した連帯保証人は、借主が建物を明け渡すまでの一切の金銭債務について責任を負わなければならないか。

４、本事例の結末

まず一審の神戸地裁は、更新前の契約と更新後の契約との間には法的同一性はなく、更新前に付された担保（敷金を除く）は、特段の事情がない限り、更新後の契約には及ばないとしてDの主張を認めた。

これに対して、採光裁判所は、2審の大阪高裁の判決を支持して次のように判決し、CからDに対する滞納賃料の請求853万円余を認めた。

①建物の賃貸借は、一時使用のための賃貸借を除き、期間の定めの有無にかかわらず、本来相当の長期間にわたる存続が予定された継続的な契約関係であること

②期間の定めのある建物の賃貸借においても、貸主は、自ら建物を使用する必要があるなどの相当事由がなければ、更新を拒絶することができず、借主が希望する限り、更新により賃貸借関係を継続するのが普通であるから、借主のために保証人になろうとする者も、このような賃貸借関係の継続は当然予測できること

③保証人における主たる債務が定期的かつ金額の確定した賃料債務を中心とするものであって、保証人の予期しないような保証人責任が一挙に発生することはないのが一般であるから、賃貸借の期間が満了した後における保証責任について特別の定めがなされていない場合でであっても、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がない限り、更新後の賃貸借から生じる債務についても保証の責めを負う趣旨で帆所契約をしたものと解するが、当事者の通常の合理的意思に合致すること

④ただし、借主が継続的に賃料の支払いを怠っているにもかかわらず、貸主が、保証人に連絡するようなこともなく、いたずらに契約を更新させているなどの場合に保証債務の履行を請求することが信義則に反するとして否定されることもあり得ること

⑤本件の事実関係だは、特段の事情がうかがわれないから、本件保証契約の効力は、更新後の賃貸借にも及び、CがDに対し保証債務の履行を請求することが信義則に反するという事情もないから、Cの請求は認められる。

１、紛争の内容

①賃借人Aは賃貸人Xと、平成15年10月、2階建アパート（1階５戸、２階５戸の合計１０戸）の203号室を借り受ける賃貸借契約（以下、「本件賃貸借契約」という。）締結して居住していた。

②Y１は、平成17年10月、本件賃貸借契約に基づくAのXに対する債務を連帯保証する契約（以下、「本件連帯保証契約」という。）を締結した。

③Aは、平成18年10月、本件203号室内で自殺した。Aの母親であるY２がAを単独相続いた。

④Xは、賃料減少分として本件203号室には288万円の損害が、本件203号室の両隣と階下の部屋には賃料減額分の388万円余の損害が生じるとして、相続人Y２と連帯保証人Y1に対し、合計676万円余の損害賠償を求めた。

２、各当事者の言い分

Xの言い分

賃借人であるAが自殺した行為は、本件203号室の使用収益に際しての善管注意義務に違反する。私は、本件建物の各室を賃貸するに当たって、本件203号室で自殺があった旨、重要事項で説明しなければならない。その結果、約6年分の賃料減少分として、本件203号室には288万円の損害が、本件203号の両隣と階下の部屋には賃料減額分の388万円余の損害が生じると予想される。

Y1、Y2の言い分

Aが借りていた部屋に関する損害は、ある程度応じる必要があるだろう。しかし、両隣や階下の部屋の損害に関しては、応じる必要はないと考える。

３、本事例の問題点

①自殺等の自己物件の賃貸借における重要事項説明では、何年間説明義務。

②自己物件の隣や、上下階の部屋についても説明義務があるのか。

４、本事例の結末

裁判所は次のように判示して、Xの請求する損賠償額の一部を認容した。

①債務不履行の有無について

賃借人は、賃貸目的物の引渡しを受けてからこれを返還するまでの間、賃貸目的物を善良な管理者と同様の注意義務をもって使用収益する義務がある（民法第400条）。そして、賃借人の善管注意義務の対象には、賃貸目的物を物理的に損傷しないようにすることが含まれることはもちろんのこと、賃借人に賃貸目的物内で自殺しないように求めることが過重な負担を強いるものとも考えられないから、賃貸目的物内で自殺しないようにすることも賃借人の善管注意義務の対象に含まれるというべきである。したがって、賃借人が賃借中の室内で自殺したことは、賃貸借契約における賃借人の善管注意義務に違反したものであり債務不履行を構成するから、相続人には同債務不履行と相当因果関係のある賃貸人の損害を賠償する責任がある。

②連帯保証責任の範囲について

賃借人が賃借中に室内で自殺したことによる賃貸人に対する侵害賠償債務が、本件賃貸借契約に基づく賃借人の賃貸人に対する債務であることは明らかであるから、連帯保証人には、本件連帯保証契約に基づき、賃借人が自殺したことと相当因果関係にある賃貸人の損害について、相続人と連帯して、賠償する責任がある。

③隣接する部屋の告知義務について

自殺事故があった本件２０３号室に居住することと、そこの両隣の部屋や階下の部屋に居住することとの間には、常識的に考えて、感じる嫌悪感の程度にかなりの違いがあることは明らかであり、建物所在地、単身者向け物件等の諸事情を併せて考えると、本件では、賃貸人には、賃借人が本件203号室で自殺した後に、本件建物の他の部屋を新たに賃貸する当たり、賃借希望者に対して本件203号室で自殺があったことを告知する義務はないというべきである。

４、損害の算定について

①本件では、本件203号室を自殺事故から1年間賃貸できず、その後賃貸するに当たっても従前賃料の半額の月額3万円での賃貸しかできず、他方で、賃貸不能期間（１年間）と、その後の契約期間（2年間）の経過後、すなわち自殺事故から3年後なは、従前賃料の月額6万円での賃貸が可能となっていると推認するのが相当であると考える。そうすると、賃貸人の逸失利益は合計132万円余となる。

②他方、賃貸人には、賃借人が本件203号室内で自殺した後に、本件建物203号室以外の部屋を新たに賃貸するに当たり、賃借希望者に対して本件203号室で自殺事故があったことを告知する義務があるとはいえず、また、本件建物の各部屋は都市部にある主に単身者用の賃貸物件であることからすれば、その賃借人として想定されるのは、本件建物の周辺の住民など本件203号室内で自殺事故があったことを知り得る者に限られず、さらに、本件建物の周辺の住民以外の者も知っていると認めるに足りる特段の事情も認められないから、本件203号室以外の部屋の賃貸に困難を生じるとは認められない。本件建物203号室以外の部屋に関して現実に賃料の減収が生じているとしても、これは自殺と相当因果関係のある損害とは認められない。

 

１、紛争の内容

①借主Aは、管理会社Bが管理する賃貸マンションの１室を賃借していたが、居室の雨漏りにより被害を被ったのに管理会社Bが弁済に応じないとして賃料の支払いを停止し、督促にも応じなかった。

②本件賃貸借契約書には、「賃借人が賃借料の支払いを7日以上怠ったときは、賃貸人は直ちに賃貸物件の施錠をすることができる。

また、その後7日以上経過した時は、賃貸物件内にある動産を賃借人の費用負担において賃貸人が自由に処分しても、賃借人は異議の申し立てをいないものとする。」との特約条項が存在する。

③管理会社Bは、借主Aが督促に応じないので、その従業員をして居室内に侵入させ、同室内の水道の水を抜き、ガスストーブのスイッチを切り、浴室の証明器具のカバーを外す等した上、居室の錠を取り替えた。

④借主Aは、管理会社Bに対し、不法行為に基づく損害賠償請求をした。

２、各当事者の言い分

借主Aの言い分

①もともと、居室の雨漏りにより被害を被ったのに、Bが被害弁償に応じないから賃料の支払いを停止したのであって、このような結果を招いたのはBの対応に問題がある。

②勝手に管理会社Bの従業員を居室内に侵入させ、同室内の水道の水を抜き、ガスストーブのスイッチを切り、浴室の照明器具のカバーを外す等した上、居室の錠を取り替えた行為により、平穏に生活する権利を違法に侵害されたため、これに対する損害賠償請求をする。

管理会社Bの言い分

賃貸借契約書には、「賃借人が賃借料の支払いを7日以上怠ったときは、賃貸人は直ちに賃貸物件の施錠をすることができる。また、その後7日以上経過した時は、賃貸物件内にある動産を賃借人の費用負担において賃貸人が自由に処分しても、賃借人は異議の申し立てをしないものとする。」　との特約条項があるのだから、これに基づいた行為を行っただけで、契約段階でAとも合意済であり、何ら違法ではない。

３、本事例の問題点

Bの行為、特約条項されてる場合でも違法性が認められるか。

４、本事例の結末

判決は、本件特約の定める手段による権利の実現は、法的手続によったのでは権利の実現が不可能または著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合を除くほか、原則として許されず、そのような特別の事情がない場合に適用される限りにおいて、本件特約は公序良俗に反し無効であるとして、Bの損害賠償責任を認めた。

５、参考

○民法代709条（不法行為による損害賠償）

○民法第715条（使用者等の責任）

○消費者契約法第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）

 

国土交通省の出している、原状回復のガイドラインのご紹介。
あくまでガイドラインですので法的拘束力は何もございませんが、いずれ拘束力のあるものに変わるかも知れません。

賃貸人と賃借人の修繕分担について

賃貸人の負担となるもの

• 畳の裏返し、表替え（特に破損してないが、次の入居者確保のために行うもの）
• フローリングのワックスがけ
•  家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
•  畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの）
• テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
•  壁に貼ったポスターや絵画の跡
•  壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
•  エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡
• ク変色（ 照など自然現象よ）
•  網戸の張替え（特に破損はしてないが、次の入居者確保のために行うもの）
•  地震で破損したガラス
•  網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの）
• 専門業者による全体のハウスクリーニング（賃借人が通常の清掃を実施している場合）
• エアコンの内部洗浄（喫煙等の臭いなどが付着していない場合）
• 消毒（台所・トイレ）
• 浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの）
•  鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）
• 設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの）

賃借人の負担となるもの

• カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ（こぼした後の手入れ不足等の場合）
• 冷蔵庫下のサビ跡（サビを放置し、床に汚損等の損害を与えた場合）
• 引越作業等で生じた引っかきキズ
• フローリングの色落ち（賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの）
• 賃借人が日常の清掃を怠ったための台所の油汚れ（使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合
• 賃借人が結露を放置したことで拡大したカビ、シミ（賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合）
• ロスの日のにるもの3. クーラーから水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食
• タバコのヤニ、臭い（喫煙等によりクロス等が変色したり、臭いが付着している場合）
• 賃借人が天井に直接つけた照明
• 落書き等の故意による毀損
• 飼育ペットによる柱等のキズ、臭い（ペットによる柱、クロス等にキズが付いたり、臭いが付着している場合）
• 落書き等の故意による毀損
• ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす（賃借人が清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合）
• 風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等（賃借人が清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合）
• 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
• 鍵の紛失又は破損による取替え
• 戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草

国土交通省のガイドラインに掲載されているのはこのような感じです。個人的な印象は特に厳しいこともなく普通かなぁと思いました。都道府県や地域によって感じ方が違うのだろうなぁというところでしょうか。
原状回復ガイドラインのご紹介でした。

甲南大学（こうなんだいがく、英語: Konan University）は、兵庫県神戸市東灘区岡本八丁目9番1号に本部を置く日本の私立大学である。1951年に設置された。大学の略称は甲南大（こうなんだい）、または甲南（こうなん）。（Wikipediaより抜粋）

下宿生の多いエリア

　甲南大学に通う下宿生が多く住むエリアは、阪急「岡本駅」付近、JR「摂津本山駅」付近に集中します。駅近辺はスーパーや銀行、コンビニエンスストア等の生活施設も充実。
おしゃれな街としても有名であるため家賃相場は若干高めになります。

バイク通学、自転車通学であれば、、、

もしバイク等で通学するのであれば、JR「住吉駅」、JR「甲南山手駅」、阪急「御影駅」、阪神「青木駅」等も選択範囲に入れても良いのかもしれません。
　JR「甲南山手駅」は岡本駅、摂津本山駅とそんなに距離が離れていない事。駅間は割りと平坦地であること等から、自転車通学であれば選択肢に入るのではないでしょうか。駅周辺には生活施設も生活するのに困らない程度にはございます。また、甲南女子大学や神戸薬科大学の下宿生の方も多く住む地域ですので、比較的学生さんの多い地域であることもオススメポイントです。
　阪急「御影駅」は、学校最寄り駅の阪急「岡本駅」のひとつ隣の駅になります。駅周辺からは学校まである程度平坦地ですので自転車等で通学が可能ですが、他に挙げている駅に比べ生活施設が少なく、少々その面では苦労するかもしれません。
　阪神「青木駅」は、学校からするとかなり南になります。学校までは坂道が続き、徒歩や自転車等では通学が大変なエリアです。ただ、原付等で通学と考えると、賃料相場も安く、生活施設も充実している為、悪くない選択肢となるでしょう。

甲南大学の物件一覧はこちらから

　神戸薬科大学の下宿エリアとしては、やはり阪急「岡本駅」、JR「摂津本山駅」・「甲南山手駅」周辺に集中します。学校までは登りの坂道が続きますが、スクールバス等は運行していないため、徒歩で通える範囲にお住まいの方の方が多いようです。

お洒落な街、「岡本」「摂津本山」エリア

　岡本駅・摂津本山駅周辺は、甲南大学や甲南女子大学の方も多く暮らす学生街です。カフェや雑貨屋さん等も立ち並ぶお洒落な街としても有名で社会人の方も好んでこのエリアを選ぶケースがよくあります。
生活施設も充実しており、銀行・スーパー・お医者さん関係等も全て徒歩圏内にございます。
又、高級住宅地として有名な芦屋の六麗荘等と隣接する為、高級住宅地としても有名です。その為、家賃相場は高めになっています。

甲南山手駅周辺

　学校の最寄駅はこちらで紹介する甲南山手駅になります。
岡本・摂津本山と比べると少しお店は少なくなりますが、生活に支障はない程度です。家賃相場安くなります。

傾向

近隣の甲南女子大学、甲南大学の下宿の方は岡本・摂津本山エリアを中心に探す傾向が高く、これは甲南女子大学は岡本駅・摂津本山駅近辺からスクールバスが出ていること。甲南大学は記載の３大学では一番西側に位置するため、JR「甲南山手駅」からでは徒歩等では少し距離がある為です。この為阪急「岡本駅」・JR「摂津本山駅」近辺は競争率も高いと言えます。

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神戸大学＿海事学部は、１年間は六甲台キャンパス。２年目から深江キャンパスで授業がある為、下宿エリアは分散しています。
下宿生の多く住むエリアをご紹介致します。

どちらにも通いやすい中間地点、阪神電鉄「御影駅」近辺

　六甲台エリア、深江エリアのどちらにも徒歩や自転車などで通える訳ではございませんが、どちらに行くにも交通アクセスが良く、このエリアを選ぶ方はかなり多いです。
六甲台方面へは御影駅が出発地となるバスで乗り換えなく学校まで通えること。深江キャンパスへは阪神「御影駅」より電車に乗り「深江駅」もしくは「青木駅」までのれば後は徒歩で通えます。
バイクや原付などがあればどちらのキャンパスにも１０分程で通学可能です。
阪神「御影駅」近辺は大型スーパーやコンビニ、ショッピングモール、お医者さん関係等の生活施設も充実した街ですので、生活にも安心できる点が人気の要因です。
　又、一駅隣の阪神「石屋川駅」等も通学アクセスは良好です。阪神「御影駅」に比べると生活施設は少なくなりますが、その分家賃相場が安くなることと、そもそも阪神「御影駅」～阪神「石屋川駅」の距離は１km弱ですので、自転車ひとつであれば買い物等も問題なくなります。

深江キャンパスまで徒歩で通えるエリア

　六甲に通うのは１年間だけであるため、残り期間を快適に通学しようという方はこのエリアになります。具体的な駅名でいうと阪神電鉄「深江駅」・阪神電鉄「青木駅（オオギエキ」。共に、徒歩でも通学可能なエリアですが、家賃相場は若干「青木駅」の方が安くなります。どちらも生活施設も程々にはありますので、悪くない選択と思います。

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