カテゴリー: オーナー様向けコラム

Q,ご相談　　「公営住宅で貸主が暴力団員を排除する事例があります。差別や人権という面で憲法上問題はありませんか？」

合理的理由のない差別ということにはならない

確かに排除例は増えています。最近関西の某市営住宅で暴力団排除を定めた条例と憲法１４条1項（法の下の平等）等の関係を論じた最高裁判判決があったので説明しましょう。
N市は平成17年8月、市営住宅条例に基づき市営住宅の入居者をY1と決定。同条例46条1項柱書には「市長は入居者が次の各号のいずれかに該当する場合において当該入居者に対し当該市営住宅の明渡しを請求することができる」とあり、その後平成19年12月の条例改正で「暴力団であることが判明したとき（同居者が該当する場合を含む）」が追加されました（同項6号）
平成22年8月、N市はY１が父Y２と母Y３を本件住宅に同居させることを承認し、その際Y１とY２はN市に前項6号の誓約書を提出。同年９月、N市はY２に本件住宅の同居者として本件駐車場の使用を許可しました。
同年10月、N市はH警察からの連絡ででY１が暴力団員である事実を知り、Y1に対し前記条例の規定に基づき同年11月30日までに本件住宅の明渡しうを、Y2に対し本件駐車場の明渡しを請求しましたが、同人が期限を徒過したのでN市が提訴。
Y1らは「本件規定は合理的理由がないまま暴力団員を不利に扱うもので憲法14条1項に違反する」「必要な限度を超えて居住の自由を制限するものであり憲法22条1項に違反する」等と争いましたが、１･２審はN市の請求を認容しました。Y１らは本件規定を憲法違反だとして上告。最高裁２小は、

イ、地方公共団体は低額所得者、被災者その他住宅の確保が図られるよう施策を策定し実施する（住生活基本法１,６,７,１４条）もので、入居につき一定の裁量権がある。

ロ、暴力団員は集団的又は常習的に暴力的不法行為等を行うことを助長するおそれがある団体の構成員（暴対法２条２号同６号）であり、同人が入居し続ける場合は他の入居者の生活の平穏が害されるおそれを否定できない。

ハ、団員は暴力団を脱退し団員でなくなることが可能であり、又当該市営住宅以外における住居の制限を受ける居住の制限を受けるわけではない。「本件規定は合理的理由のない差別ということはできないから憲法１４条１項に違反しない」「本件規定による居住の制限は公共の福祉による必要かつ合理的なものであるから憲法２２条1項に違反しない」と上告を棄却し、これは「昭和39年5月27日及び平成4年7月1日各大法廷判決の趣旨（利益較量論ー合理的理由なく差別することを禁止）に徹して明らかである」と付言しました。（平成27年3月27日　最高裁２小判決　最高裁ホームページより）。

1、紛争の内容

①貸主Cは、借主Aとの間で、昭和60年5月31日、Cが所有するマンションの1室を、契約期間昭和60年6月1日から昭和62年5月31日までの2年間、賃料月額26万円の約定で賃貸する契約を締結した。

②その際、D（借主Aの実兄）は、Cとの間で、本件賃貸借契約に基づきAがCに対して負担する債務につき連帯保証した。

③その後、本件賃貸借契約は、2年ごとに３回にわたり合意更新したが、その更新に際して、CはDに対して、保証意思確認の問い合わせをしたこともなかった。また、Dにおいて引き続き保証人になるとことを明示的に了承したこともなかった。

④なお、２度目の更新において賃料は月額31万円に、3度目の更新において32万円に改定されていた。

⑤ところが、2度目の更新後から次第にAの賃料滞納が始まり、3度目の更新の平成3年6月以降後はほとんど賃料の支払いがされない状態となったため、CはAに対して、平成4年7月、本件賃貸借契約の更新を拒絶する旨通知し、平成5年6月には連帯保証人Dに対してAの賃料不払いを通知した。Aは、平成5年6月18日にマンションから退去した。

⑥以上の経緯のもと、貸主Cは、借主Aの賃料不払いによる滞納賃料853万円余の支払いを連帯保証人であるDに求める訴訟を起こした。

２、各当事者の言い分

〔貸主Cの言い分〕

賃貸借契約の連帯保証人は、借主が建物を明け渡すまでの一切の金銭債務の履行について、借主とともに責任を負うもので、更新契約に署名・捺印したか否かは関係ない。

〔連帯保証人Dの言い分〕

①更新前の契約と更新後の契約との間には法的同一性はなく、更新前の契約に付された敷金以外の担保は、特別の事情がない限り、更新後の契約には及ばないはずであり、当初の契約にしか署名・押印せいず、更新に際しては、連帯保証人に対して保証意志の確認の問い合わせがされたことも、引き続き保証人になることを明示的に了承したこともなかったのであるから、更新後の賃料不払いについて責任を負わなければないとしても、Cは、長期にわたりAの賃料不払いを放置して、契約解除や連帯保証人への連絡もせず、未払賃料を853万8,000円に増大させたもので、連帯保証人への請求は信義則に反する。

３、本事例の問題点

当初の契約に署名・押印した連帯保証人は、借主が建物を明け渡すまでの一切の金銭債務について責任を負わなければならないか。

４、本事例の結末

まず一審の神戸地裁は、更新前の契約と更新後の契約との間には法的同一性はなく、更新前に付された担保（敷金を除く）は、特段の事情がない限り、更新後の契約には及ばないとしてDの主張を認めた。

これに対して、採光裁判所は、2審の大阪高裁の判決を支持して次のように判決し、CからDに対する滞納賃料の請求853万円余を認めた。

①建物の賃貸借は、一時使用のための賃貸借を除き、期間の定めの有無にかかわらず、本来相当の長期間にわたる存続が予定された継続的な契約関係であること

②期間の定めのある建物の賃貸借においても、貸主は、自ら建物を使用する必要があるなどの相当事由がなければ、更新を拒絶することができず、借主が希望する限り、更新により賃貸借関係を継続するのが普通であるから、借主のために保証人になろうとする者も、このような賃貸借関係の継続は当然予測できること

③保証人における主たる債務が定期的かつ金額の確定した賃料債務を中心とするものであって、保証人の予期しないような保証人責任が一挙に発生することはないのが一般であるから、賃貸借の期間が満了した後における保証責任について特別の定めがなされていない場合でであっても、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がない限り、更新後の賃貸借から生じる債務についても保証の責めを負う趣旨で帆所契約をしたものと解するが、当事者の通常の合理的意思に合致すること

④ただし、借主が継続的に賃料の支払いを怠っているにもかかわらず、貸主が、保証人に連絡するようなこともなく、いたずらに契約を更新させているなどの場合に保証債務の履行を請求することが信義則に反するとして否定されることもあり得ること

⑤本件の事実関係だは、特段の事情がうかがわれないから、本件保証契約の効力は、更新後の賃貸借にも及び、CがDに対し保証債務の履行を請求することが信義則に反するという事情もないから、Cの請求は認められる。

１、紛争の内容

①借主Aは、管理会社Bが管理する賃貸マンションの１室を賃借していたが、居室の雨漏りにより被害を被ったのに管理会社Bが弁済に応じないとして賃料の支払いを停止し、督促にも応じなかった。

②本件賃貸借契約書には、「賃借人が賃借料の支払いを7日以上怠ったときは、賃貸人は直ちに賃貸物件の施錠をすることができる。

また、その後7日以上経過した時は、賃貸物件内にある動産を賃借人の費用負担において賃貸人が自由に処分しても、賃借人は異議の申し立てをいないものとする。」との特約条項が存在する。

③管理会社Bは、借主Aが督促に応じないので、その従業員をして居室内に侵入させ、同室内の水道の水を抜き、ガスストーブのスイッチを切り、浴室の証明器具のカバーを外す等した上、居室の錠を取り替えた。

④借主Aは、管理会社Bに対し、不法行為に基づく損害賠償請求をした。

２、各当事者の言い分

借主Aの言い分

①もともと、居室の雨漏りにより被害を被ったのに、Bが被害弁償に応じないから賃料の支払いを停止したのであって、このような結果を招いたのはBの対応に問題がある。

②勝手に管理会社Bの従業員を居室内に侵入させ、同室内の水道の水を抜き、ガスストーブのスイッチを切り、浴室の照明器具のカバーを外す等した上、居室の錠を取り替えた行為により、平穏に生活する権利を違法に侵害されたため、これに対する損害賠償請求をする。

管理会社Bの言い分

賃貸借契約書には、「賃借人が賃借料の支払いを7日以上怠ったときは、賃貸人は直ちに賃貸物件の施錠をすることができる。また、その後7日以上経過した時は、賃貸物件内にある動産を賃借人の費用負担において賃貸人が自由に処分しても、賃借人は異議の申し立てをしないものとする。」　との特約条項があるのだから、これに基づいた行為を行っただけで、契約段階でAとも合意済であり、何ら違法ではない。

３、本事例の問題点

Bの行為、特約条項されてる場合でも違法性が認められるか。

４、本事例の結末

判決は、本件特約の定める手段による権利の実現は、法的手続によったのでは権利の実現が不可能または著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合を除くほか、原則として許されず、そのような特別の事情がない場合に適用される限りにおいて、本件特約は公序良俗に反し無効であるとして、Bの損害賠償責任を認めた。

５、参考

○民法代709条（不法行為による損害賠償）

○民法第715条（使用者等の責任）

○消費者契約法第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）

 

国土交通省の出している、原状回復のガイドラインのご紹介。
あくまでガイドラインですので法的拘束力は何もございませんが、いずれ拘束力のあるものに変わるかも知れません。

賃貸人と賃借人の修繕分担について

賃貸人の負担となるもの

• 畳の裏返し、表替え（特に破損してないが、次の入居者確保のために行うもの）
• フローリングのワックスがけ
•  家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
•  畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの）
• テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
•  壁に貼ったポスターや絵画の跡
•  壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
•  エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡
• ク変色（ 照など自然現象よ）
•  網戸の張替え（特に破損はしてないが、次の入居者確保のために行うもの）
•  地震で破損したガラス
•  網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの）
• 専門業者による全体のハウスクリーニング（賃借人が通常の清掃を実施している場合）
• エアコンの内部洗浄（喫煙等の臭いなどが付着していない場合）
• 消毒（台所・トイレ）
• 浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの）
•  鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）
• 設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの）

賃借人の負担となるもの

• カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ（こぼした後の手入れ不足等の場合）
• 冷蔵庫下のサビ跡（サビを放置し、床に汚損等の損害を与えた場合）
• 引越作業等で生じた引っかきキズ
• フローリングの色落ち（賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの）
• 賃借人が日常の清掃を怠ったための台所の油汚れ（使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合
• 賃借人が結露を放置したことで拡大したカビ、シミ（賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合）
• ロスの日のにるもの3. クーラーから水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食
• タバコのヤニ、臭い（喫煙等によりクロス等が変色したり、臭いが付着している場合）
• 賃借人が天井に直接つけた照明
• 落書き等の故意による毀損
• 飼育ペットによる柱等のキズ、臭い（ペットによる柱、クロス等にキズが付いたり、臭いが付着している場合）
• 落書き等の故意による毀損
• ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす（賃借人が清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合）
• 風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等（賃借人が清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合）
• 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
• 鍵の紛失又は破損による取替え
• 戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草

国土交通省のガイドラインに掲載されているのはこのような感じです。個人的な印象は特に厳しいこともなく普通かなぁと思いました。都道府県や地域によって感じ方が違うのだろうなぁというところでしょうか。
原状回復ガイドラインのご紹介でした。

とあるオーナー様からこの様なお話を伺いました。

普通賃貸借契約で期間は２年間。自動更新という形で更新時に特に書面などは交わしていない。その借主が家賃滞納の上連絡も取れないとのことで、連帯保証人さんに連絡を取ったところ、

「更新後の連帯保証は引き受けていない」

との返答。

その後借主と連絡が付き家賃も納めてもらったとのことですが、ここでひとつ気になることが、、、。　連帯保証人さんが言っていた、「更新後の連帯保証は引き受けていない」というのは有効なのでしょうか？

答えから言いますと、更新後も連帯保証契約は原則継続されます。今回の大家さんの場合、自動更新で更新書等も特に交わしていないということですが、そもそも普通賃貸借契約で契約した場合、「更新されることが前提」という見解となりますので連帯保証人に関しても、更新後も保障の責任があることを承知で契約したとみなされます（判例等から）。状況などによって例外等もございますが、連帯保証人が保障を免れるケースというのは稀なケースとなります。もしこの様な問題でどうなんだろう？と思っている方はご相談下さい。

では、また次回。

何年か前からやや流行っている（流行っていないかも笑）カスタマイズ賃貸について、メリット・デメリットを考えてみました。

まず、カスタマイズ賃貸って何?という方も多いと思うので説明から。

カスタマイズ賃貸とは、借主さんが自由に壁紙の色や柄を選ぶことが出来るとか、棚を付ける付けない等を選択することが出来るとか、、、借主さんに選択可能な部分がある賃貸借契約の新しい形です。
では、メリット・デメリットはどの様な感じになるのでしょうか？

メリット

• 他にあまりないサービスなので普通よりも決まりやすくなる。
• 愛着等が生まれ、長期入居の可能性が高まる

デメリット

• 通常よりも内装費が上がる
• リフォームのタイミングが遅くなる

こう書いてみるとどちらがいいのかわかりませんね、、、

こういったやり方もありますよということで書いてみました。

でわ、また次回

本日より、消費税が８％になりました。事業用不動産のオーナー様はこれにより色々と変わります。

まず前提として、

• 居住用のアパート・マンションには消費税はかかりません。
• 務所・店舗、倉庫等の事業用不動産は消費税の課税対象です。

では、消費税を上げる時期はいつからなのでしょうか？
普通に考えると４月分賃料から８㌫で計算となりそうなものですが、賃貸物件の場合、前家賃の場合がほとんどだと思います。”消費税法”によると、”契約又は慣習によりその支払を受けるべき日とする”
となっています。
ということは、３月末に４月分の賃料を頂く場合、消費税は５％となります。８％となるのは５月分の賃料を４月末に頂く分からです。これが原則的な取扱いです。

次にここが重要なのですが、、
消費税が「税抜き表示」されているかです。 仮に、税込み表示となっていると、 ８％に税率が上がった後でも、 契約上は同じ金額しか受け取ることができません。 念のため、契約書を１枚ずつ確認してください。
もし税込み表示、または、 表記があいまいとなっている契約書があれば、 今から「覚え書」でかまいませんので、その部分を修正したものを結び直すことをお勧めします。

　最近、とあるオーナー様よりこの様な質問を受けました。

Q　借主の方がお亡くなりになりました。賃貸借契約は終了するのですか？

最近ではたまに耳にするケースです。
借主が亡くなると賃貸借契約は当然に終了すると思われているかたも多い様ですが、そうではありません。亡くなった借主に相続人がいれば、その方に賃借権は相続されます。では、相続人がいた場合どの様な手続きが必要になるのでしょうか？
基本的に賃借権は相続されるものですので、まず相続人の方に連絡を取り意思を確認しましょう。賃借権を放棄するということであれば、一筆書いて頂いたほうが確実でしょう。相続人が複数人おられる場合、その方にも確認を取らないといけませんので少し手間がかかります。もし相続人に意思確認を行わず解約手続きをとった場合、苦情等がくることもあるかと思います。法律上の正しい手続きとしては上記の手続きとなります。

その他、複雑なケースもあると思いますが、その様な際は是非ご相談ください。

こんにちは。 今回は、平成25年度の税制改正によって不動産オーナーさまに影響が出そうなポイントを書いていこうと思います。 何回かに分けて書いていきますので、宜しければご覧下さい。 【相続税・・・基礎控除が大幅に変更】 大家さんであれば誰しも気になる相続税。今回の改正により基礎控除に大幅な変更が出ています。 現行 5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数 　 改定後 3,000万円＋600万円×法定相続人の数 この変更によりどれくらいの差が出るかというと、、、 　例） 配偶者・子供２人が相続人の場合・・・ 現行 5,000万円＋1,000万円×3 ＝8,000万円 改正案 3,000万円＋600万円×3 ＝4,800万円 基礎控除がこれだけ下がると納税者数が大幅に増えることが想像できます。 これからは、『投資家＝相続税対策必須』と言っても過言ではないのではないでしょうか。 法人化など節税対策もございます。受け持ちの税理士様にご相談ください。 本日はここまでです。