神戸の賃貸はレックへどうぞ
とあるオーナー様からこの様なお話を伺いました。
普通賃貸借契約で期間は２年間。自動更新という形で更新時に特に書面などは交わしていない。その借主が家賃滞納の上連絡も取れないとのことで、連帯保証人さんに連絡を取ったところ、
「更新後の連帯保証は引き受けていない」
との返答。
その後借主と連絡が付き家賃も納めてもらったとのことですが、ここでひとつ気になることが、、、。 連帯保証人さんが言っていた、「更新後の連帯保証は引き受けていない」というのは有効なのでしょうか？
答えから言いますと、更新後も連帯保証契約は原則継続されます。今回の大家さんの場合、自動更新で更新書等も特に交わしていないということですが、そもそも普通賃貸借契約で契約した場合、「更新されることが前提」という見解となりますので連帯保証人に関しても、更新後も保障の責任があることを承知で契約したとみなされます（判例等から）。状況などによって例外等もございますが、連帯保証人が保障を免れるケースというのは稀なケースとなります。もしこの様な問題でどうなんだろう？と思っている方はご相談下さい。
では、また次回。
何年か前からやや流行っている（流行っていないかも笑）カスタマイズ賃貸について、メリット・デメリットを考えてみました。
まず、カスタマイズ賃貸って何?という方も多いと思うので説明から。
カスタマイズ賃貸とは、借主さんが自由に壁紙の色や柄を選ぶことが出来るとか、棚を付ける付けない等を選択することが出来るとか、、、借主さんに選択可能な部分がある賃貸借契約の新しい形です。
では、メリット・デメリットはどの様な感じになるのでしょうか？
メリット
デメリット
こう書いてみるとどちらがいいのかわかりませんね、、、
こういったやり方もありますよということで書いてみました。
でわ、また次回
本日より、消費税が８％になりました。事業用不動産のオーナー様はこれにより色々と変わります。
まず前提として、
では、消費税を上げる時期はいつからなのでしょうか？
普通に考えると４月分賃料から８㌫で計算となりそうなものですが、賃貸物件の場合、前家賃の場合がほとんどだと思います。”消費税法”によると、”契約又は慣習によりその支払を受けるべき日とする”
となっています。
ということは、３月末に４月分の賃料を頂く場合、消費税は５％となります。８％となるのは５月分の賃料を４月末に頂く分からです。これが原則的な取扱いです。
次にここが重要なのですが、、
消費税が「税抜き表示」されているかです。 仮に、税込み表示となっていると、 ８％に税率が上がった後でも、 契約上は同じ金額しか受け取ることができません。 念のため、契約書を１枚ずつ確認してください。
もし税込み表示、または、 表記があいまいとなっている契約書があれば、 今から「覚え書」でかまいませんので、その部分を修正したものを結び直すことをお勧めします。
神戸常盤大学の下宿生は住むエリアが大きく分けると3箇所に分かれます。
「板宿駅」周辺、長田駅周辺、新長田駅周辺。またこの3エリアから学校の最寄り駅である「西代駅」の間というのも人気があります。
3エリア共に徒歩でも通学可能な距離です。
それぞれの街の特徴をご説明いたします。
板宿駅周辺は昔ながらの下町でもあるのですが、多くの学生さんが集まる学生街でもあります。神戸市営地下鉄と山陽電鉄が乗り入れる為、常磐大学以外の他大学の方も多く、一人暮らし向けのマンション等も多く存在します。
又、大型商店街や大型スーパー、銀行、お医者さん関係も充実していますので生活することにおいて困ることがない街ともいえます。
常磐大学へのアクセスも良く、自転車一つあれば通学もらくらくの距離です。
地震後、積極的に区画整理が行われ、とても綺麗な街並みです。駅近隣は生活施設も充実しており、通学・生活ともに便利なエリアといえます。ただ、長期にわたり区画整理が行われていたため、比較的新しい物件が多く、賃料相場が高くなっているということも、、、
市営地下鉄「長田駅」、神戸電鉄「長田駅」の２線が利用できる駅です。一番の特徴で言うと上記２エリアに比べ賃料相場が安くなります。生活に関しても、「板宿駅」周辺ほどではありませんが、十分ではあるのではないかと思います。
武庫川女子大学生の多くの方が学校近辺に下宿します。学校まで徒歩圏内に一人暮らし用のマンション、アパートが充実していること（毎年の傾向ですが、セパレートタイプのマンションは若干取り合いになることがありますが、、、）。
近隣に生活施設も多く、便利なエリアといえます。
物件の内容にこだわりの強い場合、一駅離れた甲子園方面を視野に入れてもいいのかもしれません。
薬学部・建築学科の方等は、本学・浜甲子園キャンパス・中央キャンパスへ通うことがありますので、人によってエリアとしては分かれる傾向も、、、
鳴尾駅と本学の間や本学の南側辺りに住まれる方が多いようです。この辺りは下宿向きのマンション・アパート等も多く、通学や買い物などにも大変便利であることが理由でしょう。具体的な町名を上げると、【鳴尾町1丁目～4丁目】、【笠屋町】などでしょうか。
建築学部へご進学の下宿生はお住まいのエリアにばらつきがあります。これは本学と建築学科の両方に通う必要があるためです。分かれ方としては本学と建築学科の間のエリア、本学近くのエリア、建築学科近くのエリアが多くなります。
それぞれの特徴は、本学・建築学科近くに住めば駅が近いというメリットがあります。生活施設（スーパーやコンビニなど）も近隣には多数ございますので、そのあたりも安心できるでしょう。ただ、本学よりに住めば建築学科に通うときに、建築学科よりにすめば本学に通うときに少し距離がございます。（自転車があれば何ら問題ない距離）そのあたりをどう考えるかでしょうか、、、。
六甲アイランド内にある神戸国際大学は、六甲アイランド内に下宿向きのマンションが２棟しかないため
、六甲ライナーを利用して通学される方が多いことが特徴です。
通学にアクセスのよいのは、六甲ライナーの停車駅である「住吉駅」・「魚崎駅」などですが、さらに東西に離れる方も多くおられます。このページではそれぞれの特徴をご説明させて頂きます。
六甲ライナーを利用する場合、通学に便利なのはJR「住吉駅」、阪神「魚崎駅」それぞれ六甲ライナーも通っており、通学にも大変便利です。それぞれの違いで言うとJR「住吉駅」周辺は生活施設が充実していることもあり、阪神「魚崎駅」周辺と比べると少々家賃相場が上がるようです。
住吉駅・魚崎駅よりさらに東西にお住まいになられる方も少なくありません。これは特に阪神沿線にお住まいの方に多いのですが、理由としては
・JR「住吉駅」近辺は賃料相場が高い。
・阪神「魚崎駅」近辺は賃料相場はそこそこですが、生活施設が少ない。
・交通費がそこまで高くない（阪神電車であれば1駅の定期代が1ヶ月千円台）。
といったところが理由でしょうか、、、賃料プラス定期代で考えても物件のクオリティは上がります。また、バイク通学などを視野に入れて考えると六甲アイランドへの橋は魚崎側ではなくその東西から乗り場がありますので、その辺りもあるのかもしれません。
六甲アイランド内にある下宿向けマンションは、2棟ございます。「神戸女子学生会館」と「イーストコート2番館」というのですが、どちらもクオリティの高いマンションですので、ご紹介させていただきます。
その名の通り、女子学生専用マンションです。西日本1のセキュリティを誇る、大型マンションです。特設ページを設けておりますのでそちらでご確認ください。
もともとはホテル建設の予定で建築されましたが諸事情により、賃貸マンションになりました。そのためゴージャスな作りが特徴です。 上記2棟ともに、学校まで徒歩圏内。上質なマンションですので空室があるのならば悪くない選択肢だと思います。
神戸大学＿六甲台エリア同様、最寄り駅は六甲・六甲道となります。
最寄り駅近辺に大学、専門学校が多数あるため家賃相場はやや高めになっていることと、私鉄（阪急電鉄、返信電車）の定期券が比較的安価なことから、電車＋バスなどで通学される方も多数おられます。
上記に記載したとおり、電車通学を考えたとき人気のあるエリアはどの辺りなのでしょうか?
・阪急電鉄「王子公園駅」
学生・社会人問わず、単身者に非常に人気のある昔ながらの下町「王子公園」。
神戸松蔭女子学院大学の最寄り駅、阪急「六甲駅」から一駅です。
大型商店街や、人気のスーパー等もあり生活に非常に便利です。
家賃相場は阪急「六甲駅」近辺に比べ、安めの設定となっております。通学定期も一ヶ月1480円（2013年6月現在）と低価格。駅間も1分となっていますので、下宿エリアの候補に入れるのも悪くないのではないでしょうか？
神戸大学＿六甲台エリアの学部への下宿生の傾向は少しばらつきが出ます。これは、学校が坂の上にあることや神戸市営バスの運賃等から、バイク通学をする下宿生が多い為です。 バイクで通学であれば、一駅離れてもそれほど遠いということもなく（阪急電車で1駅1.5km前後、JRで２km前後です）、家賃相場も安くなりますので少し外れたエリアを選ぶ方も多い様です。
六甲・六甲道以外のエリアで六甲台エリアに通う神戸大学生に人気のあるエリアはいくつかあります。
・阪急「王子公園」
神戸大学の方のみならず、三宮・ポートアイランド方面の学生さんなども集まる、 比較的学生さんの多いエリア。阪急沿線では珍しく、昔ながらの下町で神戸でも有数 の大型商店街等もあり生活には大変便利なエリアです。学生さんが多いと書きました が、社会人の一人暮らし等でも好んでこのエリアを選ぶ方も多い、単身者の生活しや すいエリアです。
・阪神「御影」・「石屋川」
神戸大学＿六甲台方面へのバスの始発がこの阪神「御影」になります。町自体はそこ そこ何でもそろう、生活するのに問題ない町で、特急停車駅でもありますので、三宮方 面・大阪方面へのアクセスも良いです。 バイク通学という事で考えれば、立地的にも悪くないエリアです。工学部等でしたら、 JR「六甲道」からよりもむしろこちらの阪神「御影」からのほうが近いかもしれません。 また、海事学部の方は1年間は六甲台、2年目からは深江に通うことになりますが、どち らにもアクセスが良いのでこの辺りをという方も多くおられます
ポートアイランド方面の各大学に通う方の下宿の傾向としては少し分かれる様です。
本来であれば学校近くで住まいを見つけられれば良いのですが、現況でいうと下宿可能なマンションの絶対数が少なく、又、生活施設という面で若干不安が残るということもあり、ポートライナー、バス等を利用して通う下宿生が大半です。
では、どの辺りに住むのがいいのでしょうか？
交通機関の利用を前提とすると、通学に便利なエリアは三ノ宮（三宮）です。ただ、このエリアを避ける方も多くおられます。理由はいろいろとあるのですが、
・神戸の中心地であるため、賃料相場が高い
・神戸の中心地であるため繁華街などもあり、学生さんが生活する場所としては考えにくい
三ノ宮は神戸の中心地です。そのため賃料相場も高く、1駅～2駅離れた場所で同じ価格帯で探すと、物件の内容が大きく変わります。又、神戸は一駅間隔が1.5KM前後ですので、たとえ一駅離れても電車に乗ってる時間は１～２分、2駅でも5分もあれば十分に通えるため、三ノ宮駅徒歩15分くらいのマンションであれば、逆にさらに電車に乗ったほうが早くつく様な事が多くなります。 また、交通費も１～２駅程度であれば月の定期代が2000円かからない程度（阪神電鉄、阪急電鉄）ですので、このような選択をされる方が多くなります。
下宿というと基本的には学校近くで探すものだと思います。
ただ神戸女子大学生の下宿エリアの傾向としては、大きく分けるとJR「須磨海浜公園駅」近辺とJR「須磨駅」近辺に分かれるようです。
キャンパスが山の上にあるため、学校には近いけど生活するには、、、という方が多いようです。
このページでは、JR「須磨駅」・JR「須磨海浜公園駅」、それぞれのメリット・デメリットのご説明をさせていただきます。
JR「須磨海浜公園駅」と山陽電鉄「月見山駅」は距離で約５～６００ｍなのですが、この間にスーパーマーケットやコンビニ、銀行関係などの商業施設がいくつもあります。 生活するのに困ることはまずない地域です
神戸女子大学は寮に4年間住めない為、寮生は1年ないし2年で寮を出て一人暮らしを始めるのですが、1番人気はこのエリアです。
JR「須磨駅」の一番のメリットは通学の良さでしょう。
ご存知の方もおられると思いますが、神戸女子大学は山の上にあります。バス停が学校前にありますので、バスを利用して通学される方が多いのですが、この、学校前に停車するバスが須磨駅近辺（須磨駅前にもバス停はあります）より発車されますので、確実にバスに乗ることが出来ます。
須磨海浜公園駅近辺からバスに乗れないのかというとそういうことではありません。10分も歩けばバス停はあります。
ただ、丁度いい時間帯のバスは満員になっていることがほとんどです。神戸女子大のような生徒数の多い学校で地元の方も下宿生も利用するバスですので当然のことではあるのですが、途中のバス停では乗れないこともしばしばございます。
では、このエリアに住む方はどうしているのでしょうか？
答えは徒歩で通学している方が半分以上です。寮生がこのエリアを選ぶのは、天神寮・御幸寮近くのバス停は、上記のように丁度いい時間に乗れないことが多い為、徒歩で通学する方が多く徒歩での通学に抵抗がないためです。徒歩に抵抗がなければ便利なほうがいいですよね。
その他少数派のエリアとしては、山陽電鉄と神戸市営地下鉄の2線が乗り入れる「板宿駅」、神戸市営地下鉄「妙法寺駅」などの近辺に住まれる方もおられます。
それぞれのメリットで言うと
「板宿駅」近辺・・・生活施設の充実した学生街
地下鉄沿線の各大学の下宿生も多く暮らす学生街。大型商店街やスーパーマーケット、コンビニ、銀行、郵便局、お医者さん関係など困ることがないエリアです。
「妙法寺駅」・・・神戸女子大学へはアクセス良好
神戸女子大学前に停車するバスが妙法寺駅より出ています。
ではなぜ少数なのか？
結論から言うと「板宿駅」は学生街ではありますが、神戸女子大学への通学を考えると少し大変です。上記の「須磨海浜公園駅」近辺のように徒歩で通えるわけでもなく（毎日片道1時間歩ける方は別ですが、、、）交通機関が一つ増えることになるので便利だからということで選ぶ方は少ないです。
「妙法寺駅」近辺に関して言うと、山の谷間にある地域ですので、駅前のバスから学校へのアクセスは良いですが、それ以外の面で言うと特別にこのエリアを選ぶ理由がありません。