設備と残地物の違い

貸店舗でよくある話なのですが、貸事務所でも古いオフィスや雑居ビルの事務所募集等でたまにありますので書いておきます。

設備・残地物の概要

例えば事務所内にあるエアコンを設備として貸主が認めている場合、過失がなく経年劣化等により故障した・効きが悪い等は、貸主側で修理・交換等の義務が出てきます(契約内容によりますが、日々のメンテナンス等を怠っている場合は該当しないケースもございます)が、前入居者の残地物(残していったもの)であるという様な場合は貸主に上記の義務は発生しません。

設備・残地物の判断

では設備か残地物かはどこで判断するのでしょうか?
内覧時に営業マンに確認をするのと共に重要事項説明書、契約書などをご確認ください。(重要事項説明書の記載が一番正確です)。もし、内覧時は設備と聞いていたのに契約書や重要事項説明書にその旨の記載がない場合は、仲介業者に申告して下さい。トラブルの元です。

残地物の扱い

例えば残地物の室内エアコンが故障したとします。上記の通り貸主側からなんらかの処置をしてくれるということはありません。これは、賃貸借契約が始まってから1年後であっても1週間後であっても変わりません。

まとめ

残地物は、いずれかならず故障するという認識を持ちましょう。契約前に撤去を頼むことも可能です(稀に拒否するオーナー様もおられますが)。

エネルギー使用合理化等事業者支援事業

中小企業庁中小企業庁より、「エネルギー使用合理化等事業者支援事業」という事業が開始されました。

内容は、

小規模事業者による省エネルギー性能の高い機器・設備の導入経費の一部を補助することで、小規模事業者における省エネルギー効果を検証・実証することを目的とした「エネルギー使用合理化等事業者支援事業(小規模事業者実証分)」に係る補助対象者の募集を行います。

とのこと、、、
簡単に書くと中小企業庁の出している条件に当てはまっている事業者様にエネルギー性能の高い機器(エアコン等)に設備を入れ替える際は補助しますよということです。

対象者は、

省エネルギーの推進に取り組む小規模事業者
(小規模事業者の定義)
商業・サービス業   従業員 5人以下
製造業等その他の業種 従業員20人以下

応募期間が、平成26年5月7日(水)から平成26年9月19日(金)必着となっておりますので、これを機会にとお考えの方は是非ご利用ください。
詳しくはこちらから http://www.chusho.meti.go.jp/koukai/koubo/2014/140507energy.htm

ランニングコストを考える

070720-0 事務所を探しに来る方の中でたまにランニングコストの計算をまったくしていない方がおられます。 賃料・管理費以外にも当然にかかる費用はある訳で、その計算をしていないと大変なことになることもありえます。ですので今回は貸事務所に掛かる代表的なランニングコストのご紹介です。

基本的なランニングコスト

  • 賃料・管理費(共益費)
  • 光熱費(ビルにより変わります)・・・電気・水道・ガス等の光熱費はビルによってかなり内容が変わります。事務所探しの際は要確認です。
  • 通信費・・・電話代、FAX、インターネット等。FAX等は最近ではPCFAX等で経費削減をされる方も増えております。
  • ホームページ維持費・・・ホームページを作られる方は(最近は何を調べるのもインターネットですので作ったほうが良いです)サーバー代、ドメイン代等。(契約によりますのでランニングコストとは若干違う気もしますが、、、)
  • ゴミ代・清掃費など・・・物件によってはゴミ代や清掃費が掛かるようなビルもございます。

その他にもOA機器をリースするのであればリース料金や、業種などによっても必要な費用がある場合がございます。事務所を探す際はこれらのことも考えてお探しください。

twentyfourteenの一覧ページの全文表示を抜粋に変更

弊社のホームページはtwentytwelveを使っているのですが、アーカイブページが全文になるんですね、、、(もしかしたら文字数の関係かもしれませんが)。

ちょっと縦に伸びすぎるので、抜粋表示に変更しました。

content.phpとfunctions.phpに色々と追記しました。

twentyfourteenを使っていてそのあたりがちょっとなぁという方はよければお試しください^^

独立開業時の備忘録

独立独立開業時は色々なことを一度にしなくてはいけなくなり、ついうっかり基本的な事を忘れてしまいがちです。基本的にはこれはいるのでは?という物をまとめてみました。

  • 名刺・・・個人・法人問わずに必要ですよね。事務所が決まったら用意しましょう。
  • 封筒・・・封筒と書きましたが社名・屋号などの印刷物全般です。自社のものを用意するのであればこれも早めに手を打っておいたほうが良いです。
  • ホームページ・・・ホームページの開設は必須です。必ず用意したほうが良いです。
  • 事務用品・・・なくてもすぐに用意できますが、念のため。ホッチキス・ハサミ・セロテープ等、用意しないとないものもたくさんありますよ。

如何でしょうか?この投稿は都度追記します。

貸事務所の賃料の話

賃料貸事務所の賃料は、ネット上では全く違う賃料で書かれているものがあります。

これは主にオーナー様への配慮からのことなのですが、現況入居者の支払っている賃料より募集賃料のほうが安いケースがあり、そのような場合、一般に公開される誰でも見ることの出来るインターネットサイトには掲載しないで欲しいと言われることがほとんどです。(たまに掲載している不動産会社様もございますが、、、)

弊社サイトも基本的には募集金額は掲載しておりません。
ヤフー不動産やポータルサイトの金額を掲載してある物件も実際の金額と違うケース(高く表示)されているケースがございますので、物件探しはまずは場所と広さで探した上で金額等は直接聞いてみたほうが良いかと思います。

貸事務所の面積の話

面積皆さんご存知ですか?貸事務所の面積の記載は実は2種類の記載方法があることを。
”ネット面積”と”グロス面積”の2種類になります。それぞれどのような記載方法かというと、、、

  • ネット面積・・・執務スペースとして使える専用部分のみの面積であり、トイレ・給湯室などの共用部分の面積は含まれません。
  • グロス面積・・・執務スペースとして使える専用部分に、トイレや給湯室などの共用部分を付加した面積。

普通の方がイメージする面積というとネット面積だと思いますが、グロス面積で記載されているケースも多々あります。例えば1フロアに1室だけというようなオフィスの場合ならなんとなく理解できるのではないでしょうか?
それ以外のケースでも、共用部分面積が事務所面積に足されている場合もございます。またネット面積かグロス面積かという点は契約書は物件資料にも記載されていないケースが多くなっておりますので、物件を探す際は実際の内覧とある程度の余裕を以って臨みましょう。
事務所面積の話でした。

法人設立前に設立予定法人にて賃貸借契約を行う

独立・起業、開業の方によく相談されることがあります。

「個人で事務所の賃貸借契約をした後に、その住所で法人を設立しその設立した法人を契約者に変更出来ますか?」

結論で言うと可能です。しかし契約の名義変更を行うので手数料等も必要となるケースも多く、弊社としてはあまりお薦めしておりません。

とはいえ、業種や状況等により必要な場合もございます。(不動産業も法人で登録をする場合は法人名義で事務所を借りていないと認められませんでした)

弊社で推奨しているのは、設立予定の法人を契約者に契約を行い、登記もそのまま行って頂く形です。

独自ノウハウですので、記載は致しませんが弊社では過去にその形で100社以上の契約を仲介してきております。

もしその様な事柄でお悩みの方がおられましたら、弊社までご連絡下さい。

事業用不動産の原状回復

「居住用賃貸物件」と「事業用賃貸物件」の原状回復はかなり違います。特に神戸では最近は少なくなりましたが、「敷引」等の風習から、事業用賃貸物件の原状回復に関してかなり条件が悪いと感じる方も多いようです。

ではどの様に違うのでしょうか?

原状回復をめぐる過去の敷金返金訴訟の傾向をまとめてみると、事業用賃貸(オフィス・店舗)と住宅用賃貸では原状回復義務に大きな違いがあることが分かります。
これは、主に個人契約を行う住宅用賃貸では消費者保護の観点から”消費者契約法”が適用されることが要因です。また、営利目的での利用が主となる事業用賃貸では、多数の人員の出入りをはじめ、通常使用を超える損耗が想定されることから、経年劣化による自然損耗とは認められず、原状回復特約が広く認められていると言っても過言ではありません。

消費者契約法とは?
消費者契約法(しょうひしゃけいやくほう、平成12年5月12日法律第61号)とは、「消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差にかんがみ、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、又は困惑した場合について契約の申込み又はその承諾の意思表示を取り消すことができることとするとともに、事業者の損害賠償の責任を免除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とするほか、消費者の被害の発生又は拡大を防止するため適格消費者団体が事業者等に対し差止請求をすることができることとすることにより、消費者の利益の擁護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。 」法律である(第1条)。平成12年5月12日公布、平成13年4月1日施行。
消費者団体訴訟制度を盛り込んだ改正法(消費者契約法の一部を改正する法律、平成18年6月7日法律第56号)が平成19年(2007年)6月から施行されている。

住宅用賃貸では前記したとおり”消費者契約法”により賃借人の経年劣化等による通常損耗は原状回復義務にあたらないとされていますが、事業用賃貸の場合、消費者契約法が適用されず、原状回復義務の範囲が全く異なってきます。
その判決理由は以下の通りです。

一般に、オフィスビルの賃貸借においては、次の賃借人に賃貸する必要から、契約終了に際し、賃借人に賃貸物件のクロスや床板、照明器員などを取り替え、場合によっては天井を塗り替えることまでの原状回復義務を課する旨の特約が付される場合

オフィスビルの原状回復費用の額は、賃借人の建物の使用方法によっても異なり、損耗の状況によっては相当高額になることがあるが、使用方法によって異なる原状回復費用は賃借人の負担とするのが相当である

原状回復費用を賃料の額に反映させるのは、賃料額の高騰につながるだけでなく、賃借人が居している期間は専ら賃借人側の事情によって左右され、賃貸人においてこれを予測することは困難であるため、適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収することは現実的には不可能

一般的に事業所用賃貸では、スケルトン状態で賃貸した後、利用者の使い勝手に合せ間仕切りや電気配線工事が行われ、中には躯体部分に関わる設備工事も多数発生します。
また、事業者である賃貸人に対し、賃借人も事業者であることから、力関係に大きな差はないと考えられるため、契約内容に基づき原状回復の義務を負うのが妥当であると考えられています。
これにより事業用賃貸では、原状回復に関する特約が大きな意味を持つこととなり、特約に明記することにより、経年劣化とされる部分にまで原状回復義務を負わせることができるとされています。